Ипотека или долевое строительство: что выбрать?
Особенности ипотечных программ
Долевое строительство и ипотека — это абсолютно разные программы, а потому у каждой имеются, несомненно, свои недостатки и достоинства. Перед тем как сделать окончательный выбор в пользу конкретной программы, следует внимательно отнестись к изучению субъективных и объективных факторов, провести их детальный анализ. Под объективными факторами подразумевается ситуация на рынке недвижимости и деятельность определенного застройщика. Субъективными факторами являются финансовые возможности человека, желающего приобрести некий объект недвижимости.
Ипотека с ее плюсами и минусами
Несомненным достоинством ипотечного кредитования в банке является возможность заемщиком выбрать объект недвижимости не только на первичном рынке, а и на вторичном. Выбирая ипотечное жилье на вторичном рынке, заемщик сразу же после заключения сделки имеет возможность переехать в новую жилплощадь или же использовать недвижимый объект по иному назначению. Таким образом, заемщик оказывается защищенным от рисков замораживания строительства, с которым иногда сталкиваются граждане, решившие стать участниками долевого строительства.
Не обошлось в ипотечном кредитовании и без своих минусов. Таким минусом является переплата, которая по действующим сегодня программам оказывается близко 18-30% в год от ипотечной задолженности. Для многих граждан большим минусом является внесение первого обязательного взноса, который обычно доходит до 30 процентов от общей стоимости, приобретаемого в ипотеку объекта. К тому же не каждый заемщик имеет возможность правильно рассчитать сроки кредитования, обычно выбирается срок больше для подстраховки. Если у человека появляется возможность закрыть свой долг перед банком по ипотеке раньше, в большинстве случаев ему еще приходится оплачивать штрафы.
Перед оформлением ипотечного кредита человеку следует внимательно проанализировать свое финансовое положение и при малейшем намеке на возникновение финансовых проблем отказаться от подобной сделки, так как у граждан, которые больше не имеют возможности производить выплату кредита по договору, банк может забрать недвижимость.
Долевое строительство с его плюсами и минусами
Главным достоинством участия в долевом строительстве следует назвать небольшую стоимость одного квадратного метра, а также график выплаты стоимости недвижимости. Человек может внести плату за недвижимость сразу или разделить ее на части и выплачивать застройщику в течение всего срока возведения объекта недвижимости.
Как уже было сказано, у долевого строительства есть свой недостаток. Очень многие отказываются от участия в подобных предложениях из-за высокого риска остаться ни с чем. Ведь в любое время строительство недвижимого объекта может быть приостановлено на неограниченное время. Причинами этому могут стать ненадежность застройщика или недофинансирование строительства банками.
Вопросом о том, как быстро погасить кредит на жилье, задаются практически все ипотечные заемщики. Каким способом это можно сделать, мы рассказывали в одном из наших предыдущих обзоров.
Необманутые дольщики: как и сколько можно сэкономить, если купить квартиру в новостройке
9 примеров из жизни читателей Т—Ж
Мы попросили читателей поделиться историями о покупке жилья по ДДУ и рассказать, как они выбирали застройщика, с какими проблемами столкнулись, насколько это оказалось выгодно и что помогло им избежать обмана.
Что за квартира: однушка в Орле, 2012 год, 1 200 000 Р
Выгода: на 400 000 Р дешевле, чем аналогичная квартира в готовом доме
В нашем небольшом городе мало фирм-застройщиков, самая крупная — «Орелстрой» — вызывала доверие. Работает много лет, строила не просто дома, а даже микрорайоны.
Пришли в офис, менеджеры все рассказали, показали план застройки. Однокомнатная квартира 42 м² в строящемся доме стоила примерно 1,2 млн рублей. Аналогичная в уже построенном доме — около 1,6 млн. Репутация застройщика, ощутимая разница в цене и сравнительно небольшой срок, который оставался до сдачи, — 9 месяцев — повлияли на наше решение о вложении в долевое строительство.
Мы поехали на место разведать обстановку. Один из микрорайонов нас полностью устроил, увидели будущий дом — у него уже был фундамент.
Во второе посещение офиса выбрали этаж и квартиру, оформили договор. Частично расплатились сберегательным сертификатом, частично наличными, кредит не брали.
За время строительства ездили на место еще пару раз. Такие же дольщики, как и мы, в группе в соцсети рассказывали, что на стройке можно застать прораба, показать договор и зайти посмотреть свою будущую квартиру или аналогичную. Дом был сдан через 6 месяцев после заключения договора.
Что за квартира: однушка в Новосибирске, 2014 год, 1 580 000 Р
Выгода: в два раза дешевле, чем однокомнатная квартира в приличном районе сейчас
После 12 лет скитаний по съемным квартирам захотелось своего жилья, но чтобы без ипотек и убогих панельных гетто с двором для машин. Мне было важно, из чего строят дом, каким будет двор и квартал. К тому же я могла подождать пару лет, а не срочно покупать вторичку.
Около года изучала, что такое ДДУ, как это работает и как найти застройщика, который не кинет. Сначала думала покупать жилье в Барнауле, где тогда жила. Но когда сравнила цены с ближайшим Новосибирском, поняла, что стоит вложиться там и через пару лет переехать. Полгода выбирала застройщиков, чуть не сунулась к недобросовестному, но вовремя почитала его судебные дела.
В итоге купила однушку в кирпичном десятиэтажном доме. Оплачивала в три этапа в течение года с момента подписания документов: половина стоимости, половина от остатка, остаток. Квартира стоила 1 580 000 Р — без ипотеки и каких-либо процентов за рассрочку. Сейчас классическая однушка в приличном районе стоит от 3 млн.
За стройкой следила на сайте по ежемесячным фотографиям и веб-камере. Если что-то волновало, писала в службу поддержки застройщика. Мой дом сдали с задержкой в 86 дней.
За это я получила неустойку, на которую купила классные входные двери и новый Айфон.
Прежде чем соваться в ипотеки или бездумно нести свои деньги в «хоть какую, но свою», советую почитать подборку про новостройки в Т—Ж.
Что за квартира: ЖК бизнес-класса в Москве, 2017 год, 16 200 000 Р
Выгода: уникальная квартира, даже с ипотекой на 5 000 000 Р дешевле, чем после сдачи дома
Копили на квартиру на вторичке, но увидели проект «Вандер-парк» на Рублевке — очень понравились и концепция, и расположение. Выбрали на сайте планировку, пообщались с менеджером и получили отличное предложение по цене: льготная ставка от ВТБ и скидка 9%, если оформим ипотеку за три рабочих дня. Учитывая, что мы не планировали брать ипотеку и никаких контактов с банками и документов не было, пришлось активно шевелить лапками.
Почти каждую неделю ездили к дому и проверяли, как идет стройка. Удивительно, как из хаоса бетона и железа рождается жилой дом. Застройщик обещал закончить все к 30 декабря 2018 года. Осенью стало очевидно, что опоздают, но не было ясно насколько.
Очередь на заселение открылась 23 апреля 2019 года, но записаться на получение ключей удалось только на 22 июня. Тогда же стало понятно, что квартиру построили с большей фактической площадью. На момент взаиморасчетов застройщик был нам должен по неустойке в четыре раза больше, чем мы ему за лишние метры.
Застройщик до и после покупки квартиры — это два совершенно разных существа.
На этот раз щедрого предложения не было — только скидка 45% на эти метры за отказ от претензий по неустойке. Мы не согласились и подали иск о взыскании.
Обязательно нужно найти опытного юриста к моменту получения ключей и позвать приемщика. Иначе легко упустить детали, которые они знают и видят.
Что за квартира: однушка в Люберцах рядом с метро, 2015 год, 3 300 000 Р
Выгода: можно продать примерно на 1 000 000 Р дороже
На счетах в банках были честно заработанные 3,5 млн рублей. Мне есть где жить одному, но в условиях непоняток — что будет с рублем и экономикой — я решил вложить почти все в бетон, в какой-то ликвидный объект, который смогу продать подороже или в крайнем случае сдавать.
Выбрал стабильно строящий на тот момент «Мортон» — ныне ГК ПИК. Однушка с лоджией, 35 с копейками квадратов, девятый из девяти этаж монолита, окна во двор. Платил через три банка примерно равными частями. Вложил 3,3 млн. Платная рассрочка от застройщика обошлась дополнительно в 80 тысяч, но проценты по вкладам принесли примерно столько же, поэтому win-win. Плюс была скидка за отсутствие ипотеки.
Дом сдали раньше срока. Я без особых проблем заставил застройщика поменять испорченные окна.
Учитывая, что я купил девятиэтажный монолит, а не человейник в 20 этажей, что дом уже заселен и рядом в 200 метрах открыли метро, я планирую продать эту квартиру за 4,2—4,5 млн.
У застройщика без отделки стоит примерно столько же, но в панельке и дальше от метро.
Положить эти деньги на депозит было бы выгоднее — больше, пожалуй, я не стану повторять такое с ЖК не в финальной степени готовности. Но пока дом строился, я заработал еще денег, сейчас планирую апгрейд до средней двушки в Москве — будет намного проще, чем с нуля. Слушая вокруг разговоры про ипотеки, арендные квартиры и прочее, я понимаю, что это точно не самое плохое решение. А мог бы потратить на машину или весело пропить.
Что за квартира: однушка в Череповце, 2016 год, 1 400 000 Р
Выгода: не меньше 400 000 Р
Квартира должна была быть в том же квартале, где я живу. Выбирал между новостройкой и домом с небольшим сроком эксплуатации.
Лучше переплатить и взять квартиру на завершающей стадии строительства, а не на стадии котлована.
И брать не у застройщика, а у субподрядчика, так как им нужны деньги и с ними можно торговаться.
Что за квартира: с панорамным видом на Красноярск, 2014 год, 1 820 000 Р
Выгода: около 1 500 000 Р на досрочных выплатах
Вся финансовая ответственность за нашу семью из двух человек была на моем супруге. Однажды он поинтересовался, куда уходит моя зарплата, а я сама не понимала. И он предложил инвестировать ее в квартиру.
Хотелось новую, чтобы ни за кем не переклеивать обои в цветочек. Так было принято решение купить строящееся жилье. Смотрели, кто застройщик, какой у него опыт. Ездили на уже сданные объекты. Еще обращали внимание на инфраструктуру окрестностей, искали информацию о планах развития района.
При покупке был готов только пятый этаж, а моя квартира — на 23-м, с панорамным видом на город. Дом по договору сдавался в четвертом квартале 2016 года — в декабре я подписала акт строительного осмотра и мне отдали ключи.
Доплата за увеличение площади была прописана в договоре, но все равно это стало неприятным сюрпризом.
Мы взяли ипотеку на 20 лет в ноябре 2014 года: 352 720 Р — первоначальный взнос, 1 404 000 Р — ипотечные средства. В августе 2017 года я рефинансировалась в другом банке под более низкий процент — тоже на 20 лет. Но даже с учетом увеличившегося срока я сэкономила более 300 тысяч на новой процентной ставке.
Сначала платить больше, чем требовалось по графику, почти не получалось. Последние полгода мы стали платить значительно больше, сократив все второстепенные расходы. По нашим расчетам, так мы сможем выплатить оставшуюся сумму за два года. В итоге моя ипотека по второму договору должна была завершиться в 2037 году, но вместо 22 лет мы уложимся в 6 и закончим выплаты в начале 2021 года. На досрочках будет сэкономлено примерно 1,5 млн рублей.
Мы искали квартиру с двумя спальнями и большой гостиной на западе или севере Москвы. Чтобы от нее было близко к центру, до метро не больше 10—15 минут пешком, а рядом были офисные здания и район не становился опустевшим в рабочее время или перенаселенным вечером. Еще было важно, чтобы рядом с домом было где погулять, поужинать — не обязательно парки.
Мы хотели сделать ремонт под себя — в случае покупки вторичного жилья пришлось бы заплатить за старый ремонт, а потом все переделать.
Новостройка рядом с метро «Дмитровская» оказалась наиболее нам подходящей. Ключевым моментом стало то, что рядом арт-пространства «Флакон» и «Хлебозавод». Конечно, были варианты поближе, побольше и получше, но цена уже была слишком высокой.
К сожалению, это во многом лотерея.
Даже эскроу-счета не защищают от того, что какое-то время вы не сможете распоряжаться своими деньгами, а также потеряете много нервов и времени. Мы смотрели форумы жильцов, читали новости о застройщике, искали его финансовую отчетность.
В ноябре 2017 года подписали ДДУ. Кстати, нам удалось получить дополнительную скидку 1% — за флаер, который мы взяли на одной из выставок застройщиков в Москве. В январе 2018 здание ввели в эксплуатацию, а в начале июня выдали ключи.
Все прошло гладко и без проблем, оставалось только сделать ремонт, который и стал главной головной болью: квартира представляла собой бетонный куб с окнами и входной дверью.
Квартира стоила 12,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 7 млн, ипотеку взяли на 5,4 млн со ставкой 9,7%. Гасили досрочно — последний платеж был в сентябре 2019 года. Переплата по процентам — 630 тысяч. Но за счет досрочного погашения и вычетов — 520 000 Р на недвижимость и 80 000 Р за проценты по ипотеке — мы не потеряли.
Сейчас при продаже мы можем получить около 2—3 млн рублей прибыли — даже с учетом вложенных в ремонт денег. Что будет дальше, неизвестно: рынок недвижимости в Москве в подвешенном состоянии. Главное, что мы выиграли, — это комфорт от проживания там, где мы хотели.
Что за квартира: двушка в московской Коммунарке, 2017 год, 5 300 000 Р
Выгода: покрывает проценты по ипотеке
Приобрела квартиру в доме на стадии возведения 4—5 этажа в декабре 2017 года. Сравнив цены, поняла, что за стоимость однокомнатной квартиры на вторичке можно взять двухкомнатную в новостройке, пусть и без отделки: пока строится, можно успеть еще что-то заработать. Я тогда не платила за жилье, в котором проживала, — могла ждать и копить.
Никакой проверкой застройщика не занималась, поскольку когда-то работала на стороне банка и он был нашим партнером, имел хорошую репутацию. Был еще один вариант, но я от него отказалась, хотя это был крупнейший застройщик Подмосковья, давно на рынке и мне очень нравились его проекты. А примерно через 7 месяцев он обанкротился, что стало ударом для 15 тысяч дольщиков и государства. Проект сейчас достраивается другим подрядчиком, но еще далек от завершения. Стало страшно, потому что я легко могла оказаться в числе обманутых дольщиков.
Тогда я решила, что прощу своему застройщику любые косяки, лишь бы достроили и сдали дом.
Но после сдачи дома мое мнение переменилось. Мой дом сдали с задержкой всего в месяц. Но обман был еще на этапе продаж. Нам обещали, что до ближайшего метро 20 минут пешком. Но оказалось, что между нашим ЖК и ближайшей улицей расположено СНТ, сквозной проход через него закрыт. На этапе строительства застройщик уверял, что сделает все возможное, чтобы проход открыли, даже попробовал подать иск в суд, но буквально через 7—10 дней иск был отозван.
В итоге прохода до ближайшего метро нет, маршруток нет, хотя они тоже были обещаны, в обход до другой станции метро идти 27 минут, а застройщик на полном серьезе ответил жителям, что на самокатах и велосипедах добраться до метро можно вообще минут за 10.
Моя квартира стоила около 5,3 млн с новогодней скидкой 10%. В ипотеку пришлось взять 3 млн. Это оказался инвестиционный проект: за полтора года — с момента покупки до выдачи ключей — стоимость существенно возросла. В середине 2018 года было решено продлить ветку метро еще на одну станцию, которая окажется в пешей доступности от нашего ЖК. Этой станции не было в планах города — внезапное известие стало приятным сюрпризом и бонусом.
Получив отчет об оценке объекта залога для банка, я увидела, что рост рыночной стоимости квартиры оказался гораздо существеннее, чем размер годовых процентов по кредиту. Даже если я буду 10 лет платить банку столько же, сколько за первый год, — что невозможно, так как проценты ежегодно уменьшаются по мере выплаты долга, — все равно останусь в плюсе. В первый год я стала больше работать, в том числе по выходным, чтобы как можно больше гасить досрочно. Сейчас сумма платежа снизилась, но досрочно уже не гашу: нужны деньги на ремонт.
4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована
Драматичные истории читателей Т—Ж
Читатели Т—Ж, имеющие неудачный опыт участия в долевом строительстве, поделились своей болью и рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание, прежде чем нести все свои сбережения застройщику. Выбрали 4 поучительные истории, которые помогут найти надежный объект.
В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.
К тому времени 214-ФЗ только запускался, а многие застройщики работали по предварительным договорам. К тому же были юридические заморочки по поводу выхода закона о переводе земель из одной категории в другую — оттуда и пошли все проблемы. В итоге застройщик обанкротился: дело только недавно закрыли, но получить из него ничего не удалось, так как все суммы, поступившие от реализации, пошли на расходы конкурсного управляющего.
И наступило время осознания, что так жить нельзя. Я закончил учебу, начал работать не покладая рук, думал о своем жилье каждый божий день, когда собирался на работу. Спустя несколько лет, когда я достаточно накопил для первого взноса, я решил попробовать еще раз, так как молния не бьет в одно место дважды.
Я нашел вариант в ближайшем Подмосковье у застройщика, который уже сдавал дома и строил в том же районе. Выбрал оптимальный вариант, проверил все документы, оценил строительную компанию, обрадовался, что ее ответственность застрахована, и взял ипотеку на недостающую сумму. И вроде все проверено, и банк дал гарантию, но застройщик вывел 4 млрд рублей на Кипр и все заморозил. Идет банкротное дело, чем закончится — не знаю. Страховая компания тоже обанкротилась. Сейчас уже поменяли законодательство об ответственности застройщика, но в моем случае все законы, в том числе и физики, не работали.
Вывод: на этих ошибках я наколотил не то что шишки, а прямо гематомы. Сейчас у меня достаточно опыта, чтобы оценить реальность проекта и выбрать надежный вариант. Конечно, 100% гарантии нигде нет, но, помимо двух провальных объектов, я купил еще два удачных.
Первой не повезло маме. Я тогда была маленькой, деталей не помню, но это была новостройка в Троицке около 20 лет назад. Дом все еще не сдали. Надежда появилась только сейчас, но мама с папой уже развелись, вряд ли он отдаст ей ее законную половину.
Потом мы ввязались в стройку ЖК «Новокосино-2». Все было в порядке, а потом стройку моего корпуса внезапно задержали на 4 года, хотя официально должны были построить за 2,5 года. И еще 2—3 корпуса так и стоят недостроями. Нам пришлось оформлять собственность через суд. Я потеряла 2 млн и в итоге продала эту квартиру с приличным дисконтом. У меня теперь есть муж и дочь, студия уже неактуальна.
Что сказать — больше никогда. Лучше переплатить, чем повиснуть с квартирой, которая не станет твоей.
В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Петербург из Москвы, выйдя замуж, и жила с супругом у свекрови в проходной комнате. Денег было мало, а квартира была очень нужна. Поэтому взяли самый дешевый вариант в 12 км от города — студию в малоэтажном доме. На стадии даже не котлована, а чистого поля, дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800 тысяч. При этом офис был красивый, в центре Петербурга, и менеджеры супер.
Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.
Так романтично: лестница и окно на крышу.
Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5. Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.
Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было.
Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.
Застройщик вскоре разорился и сбежал: из пяти домов построили два и половину третьего. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто. Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма.
Банки или дольщики: какое финансирование сейчас лучше для застройщиков
Переход на эскроу-счета отчасти обезопасил покупателей квартир в новостройках на случай заморозки строек, но банкротства строителей в этот кризис реформа не отменила.
Пандемия COVID-19 уже отрицательно сказалась на работе столичных застройщиков: они останавливали работы и теряли покупателей. Большинство компаний пытаются наладить онлайн-продажи, но клиентов все равно меньше: вмешались и проблемы в экономике, неуверенность людей в завтрашнем дне. Если для застройщиков, которые продолжают строить дома за деньги дольщиков, негативным последствием затянувшейся пандемии может стать заморозка строек и невыполнение обязательств, то те, кто возводит жилье за деньги банков, рискуют остаться без прибыли и даже обанкротиться, но уже после завершения стройки.
За чей счет
По данным Дом.РФ, по состоянию на конец апреля в Москве с использованием ДДУ 109 застройщиков возводили 8,8 млн кв. м жилья, в Московской области – 152 компании, 7,5 млн кв. м. Те, кто пока еще строит по старым правилам, в большей степени зависят от средств участников долевого строительства, рассказывает Владимир Воронин, президент ГК ФСК, – им надо иметь запас ликвидности на случай снижения спроса. Но такая подушка безопасности есть далеко не у всех.
По данным Росреестра, в I квартале 2020 г. на рынке новостроек зарегистрировано ДДУ на 11% меньше, чем в I квартале 2019 г. (всего 17 700), по итогам апреля объем сделок может сократиться на 30%, оценивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума». По ее словам, в среднем из 10 клиентов трое – четверо в итоге от покупки отказались на разных этапах сделки. В старой Москве в апреле подписали и зарегистрировали в онлайн-режиме 643 ДДУ (без учета юридических лиц и не более трех договоров на одного дольщика), тогда как год назад в апреле было зарегистрировано 1975 договоров. Падение спроса – 67%. Без перехода на сделки в онлайн мы бы имели 100% сокращения активности клиентов, считает Литинецкая. Марина Любельская, заместитель гендиректора концерна «Крост», называет спрос на квартиры в апреле «нестабильным».
В Москве, по данным «Метриума», проектное финансирование плюс эскроу-счета используются при строительстве и продаже 5,3 млн кв. м жилья, это 35% от общей площади объектов. Преимущественно в портфеле девелопера часть проектов финансируется дольщиками, часть – банками, говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического центра «Главстроя».
До реформы 2019 г. проектное финансирование нельзя было отнести к числу популярных банковских продуктов для застройщиков, считает Геннадий Щербина, президент группы «Эталон»: ставки по таким кредитам, как правило, были выше, получить их было сложнее, средства на строительство перечислялись траншами и банк мог в любой момент приостановить финансирование проекта при возникновении любых сложностей. Девелоперы предпочитали другие схемы финансирования строительства.
Сейчас теоретически все-таки проще компаниям, которые заработали «по-новому», говорит Юлия Сапор: они менее зависят от оперативного поступления денег на стройку, так как строят на кредитные средства. И в ситуации форс-мажора плюсы от проектного финансирования безусловны – реализация проекта не зависит от провалов в продажах, добавил Игорь Козельцев, гендиректор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). К тому же, по словам Евгении Мухановой, финансового директора ГК «РКС девелопмент», проектное финансирование позволяет своевременно, без привязки к продажам, соблюдать денежные договоренности с партнерами и подрядчиками.
Темпы продаж влияют только на эффективную ставку по кредиту – чем лучше объект продается, тем дешевле для застройщика деньги, объясняет Литинецкая. Тело кредита девелопер получит, даже если продаст всего одну квартиру, хотя подобные случаи неизвестны и маловероятны, признает она. Но принцип именно таков: застройщик рискует не получить прибыль, если он не сможет продать квартиры, но дом все равно будет построен.
Независимо от текущей ситуации контроль за ходом строительства банк осуществлял и продолжает осуществлять ежемесячно, в том числе с использованием web-камер, рассказывает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка (68% сделок проектного финансирования с эскроу в России приходится на долю этого банка). Постоянно отслеживается информация о выполненных и оплаченных работах. При каждой выдаче кредита банк проверяет документы, подтверждающие целевое использование, и подводит итог по основным статьям затрат. У Сбербанка собственная служба строительных экспертов и накопленный опыт в этом процессе, добавил Бессонов.
Но если застройщик в силу ряда причин долго не сможет привлечь достаточно средств покупателей на счета эскроу, говорит Щербина, ставка по кредиту не будет снижаться, финансовая модель проекта выполняться не будет. Как следствие, возникает риск банкротства. Все обязательства и издержки по обслуживанию кредита сохраняются независимо от внешних факторов. Это особенно актуально на фоне приостановки работ в Москве и Подмосковье, когда строить было нельзя даже при наличии средств и стабильном уровне продаж, отметил Щербина.
Риски недостроя
Застройщики пока не обсуждают риски недостроя, чтобы не накликать беду. Ни один из опрошенных «Ведомостями» не говорит, что могут возникнуть серьезные отставания с вводом, независимо от модели финансирования. По словам Козельцева, задержку в один – два месяца сократить более чем реально, но это обернется увеличением себестоимости – больше рабочей силы, большее количество смен, больше выборка финансирования (при медленно стабилизирующемся спросе), затраты на простой и проч. Отставание в три и более месяцев сократить крайне проблематично (строительные работы в Москве приостановлены с 13 апреля. С 6 мая возобновлены работы на объектах, возводимых по государственной программе «Жилище», а также по городской программе реновации, а с 12 мая на остальных объектах, таким образом, пока речь идет о месячной приостановке строительства коммерческого жилья. – «Ведомости»).
В проектах с ДДУ ситуацию сглаживает то, что на момент обязательного перехода на проектное финансирование и счета эскроу (с 1 июля 2019 г.) большая часть из них достигла минимум 30% строительной готовности. То есть за прошлый год строители на них должны были бы значительно продвинуться или вовсе завершить работы, говорит Литинецкая, а на поздних этапах вероятность срыва графика и возникновения финансовых проблем меньше, чем на ранних. Достраивать эти дома застройщики будут до конца 2020 г., а продажи могут идти до конца 2021 г., подсчитала Юлия Сапор. По данным ГК «Атлант», в основном стройки «по старым правилам» могут быть завершены в 2021 г. Но какие-то проекты из-за сложной экономической ситуации будут заморожены и сроки их завершения перенесены еще дальше, допускает гендиректор «Атланта» Роман Лябихов.
Самые крупные компании демонстрируют непоколебимую уверенность, а публичные – еще и хорошие рейтинги. Например, агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в начале апреля 2020 г. присвоило ПИК кредитный рейтинг А+.ru со стабильным прогнозом. В настоящее время за кредитные деньги ПИК строит 16% всех корпусов (без учета проектов по fee-девелопменту), уточнил член совета директоров группы Юрий Ильин. Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte, уточняет, что кредитные рейтинги присваивают как международные агентства, так и национальные по запросу компании, желающей его получить. Крупные публичные девелоперы оцениваются международными рейтинговыми агентствами, как правило, на уровне В, национальными – на уровне А или В, например как у ПИК, ЛСР, «Эталона» или «Самолета». По его словам, высокий кредитный рейтинг не гарантия, это всего лишь срез показателей деятельности компании в период его подготовки. За короткий промежуток времени он может существенно измениться, если организация даст тому повод. Например, если у девелопера сильно упала выручка (не было продаж по каким-либо причинам), кредиторы потребовали досрочного возврата денег и т. д. 21 апреля 2020 г. S&P Global Ratings пересмотрела рейтинги нескольких российских девелоперских компаний в связи с негативным влиянием на строительную отрасль COVID-19.
Банковский контроль
Евгения Муханова говорит, что банки не остановили выдачу кредитов на строительство. Хотя и существуют временные перебои и переносы оплаты реестров выполненных работ в связи с отправкой сотрудников банков на удаленную работу, но пока критических ситуаций не возникало. По кредитам, полученным до пандемии, ставки остались прежние, подтвердили Игорь Козельцев и Владимир Воронин. А по словам Юлии Сапор, в настоящий момент по некоторым проектам «Главстроя» ставка снизилась вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ.
Стабильность ситуации с финансированием застройщиков, перешедших на эскроу-счета, подтвердили и в банках. По словам Романа Антощенкова, заместителя руководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, банк продолжает предоставлять проектное финансирование строительной отрасли. Пересмотра ранее установленных или согласованных с клиентами ставок не было. Сергей Бессонов также заверил, что ставки по проектному финансированию Сбербанк не повышал, и объяснил, что при определении условий кредитования и суммы кредита банк предусматривает запас, который позволяет покрыть в том числе и последствия возможных негативных тенденций рынка. В течение последнего месяца в Сбербанке проводили стресс-тестирование одобренных проектов с учетом возможного падения цен и темпов продаж. Там, где сделка была одобрена до возникновения текущих обстоятельств, а «запас» с учетом новых факторов оказался недостаточен, банк провел переговоры с клиентом и совместно скорректировал условия сделки по кредиту, адаптировав к новой реальности, говорит Бессонов. Сейчас более 90% заявок, поступающих в Сбербанк от застройщиков, – это заявки на проектное финансирование с эскроу. В апреле Сбербанк одобрил 96 кредитных заявок от девелоперов на 166 млрд руб. (с начала года – 231 заявку на 328 млрд руб.). Также в апреле было открыто 7000 счетов эскроу на 41 млрд руб. (с начала года – 26 000 счетов на 88 млрд руб.).
По словам Антощенкова,стоимость финансирования для наиболее востребованных жилых проектов с хорошим уровнем продаж может достигать 0,1% годовых при условии, что на счетах эскроу есть более 170% от суммы кредита. И принимая во внимание тот факт, что ставка кредитования строительства жилья в основном является плавающей и привязана к ключевой ставке ЦБ РФ, которая совсем недавно была снижена до 5,5%, это дает дополнительные возможности экономии для застройщиков, которые столкнулись с вызовами, вызванными пандемией COVID-19, считает Антощенков.
«Но если говорить про влияние текущей ситуации и возможное падение продаж или цен вследствие кризиса, то финальная ставка для застройщика может стать выше, чем изначально планировалось, так как средств покупателей в период строительства поступит меньше», – отметил Бессонов. Это может привести к тому, что процентов за время инвестиционной фазы проекта накопится больше и на погашение кредита пойдет меньше средств. Все это сильно снижает рентабельность проектов, некоторые могут стать убыточными. Вместе с тем Бессонов считает, что меры господдержки, в частности стимулирование спроса (льготная ипотека), субсидирование процентной ставки и затрат на инфраструктуру по новым проектам с эскроу, помогут девелоперам.
Для новых проектов банки проводят более жесткую оценку, рассказывает Литинецкая. Потенциальные кредиторы хотят минимизировать риск вложений, ведь при худшем развитии событий неликвидный и непрофильный актив может оказаться на балансе у банка-кредитора. В процессе переговоров между застройщиком и банком возникают противоречия относительно политики ценообразования. Девелоперы стремятся заложить в проекте более высокий темп прироста цены квадратного метра по мере строительства, чем хочет банк. Застройщик заинтересован в более активном повышении цен, которое обеспечит прибыль и возможность погасить выданный кредит. Банк, в свою очередь, заинтересован в максимизации поступлений на эскроу-счета, чтобы снизить свои риски. Для этого кредиторы обычно выступают за более умеренный прирост цен, который будет стимулировать спрос. Соответственно, в связи с кризисом риски растут и банки настойчивее выступают за демпинговый подход в ценообразовании, тогда как застройщики к этому не готовы, резюмирует Литинецкая.